kopen & verkopen
koperscheck: ga je een rijksmonument kopen?
Ga je een rijksmonument kopen? Loop dan eerst deze acht stappen langs. Volg de gele lijn en kies bij elk station een antwoord. Zie je een zijtak in kleur, dan moet je daar eerst iets uitzoeken of zit er een risico. Het is een eerste richting, geen taxatie en geen juridisch advies.
De gele lijn is je route. Kies bij een station een lijn en volg die tot het eindstation.
Zonder JavaScript springen de takken naar de uitkomst. Alle uitkomsten staan onder de route.
- 1
Is het pand een rijksmonument?
Zoek het adres op in het Rijksmonumentenregister van de RCE. Staat het er niet in, kies dan “nee of weet ik niet”.
- 2
Wat wil je met het pand?
Kies wat het best past. Je plan bepaalt wat er voor jou telt. De tekening hierboven laat zien waar je plan vaak over gaat. Klik een onderdeel aan voor de uitleg bij mag ik…?.
- 3
Is de staat van onderhoud vastgesteld, met een bouwkundige keuring of een Monumentenwacht-rapport?
Staat er een rapport van de verkoper? Kies dan op basis van dat rapport.
- 4
Heb je de omschrijving in het register gelezen en is er bouwhistorisch onderzoek bekeken?
Is er geen bouwhistorisch onderzoek van het pand? Kies dan “nee, nog niet”.
- 5
Hoort er een landgoed of buitenplaats bij het pand?
Bij een landgoed kan de Natuurschoonwet 1928 meetellen. Hoort er alleen een tuin bij, kies dan “nee”.
- 6
Weet je wat je kunt aanvragen en hoe je alles financiert?
Denk aan woonhuissubsidie, Sim, herbestemmingssubsidie en een lening van het Restauratiefonds.
- 7
Weet je of je plan een omgevingsvergunning nodig heeft?
Kies je onderdeel in de doorsnede bij mag ik…? of doe de route in vier vragen bij moet ik een vergunning? De gemeente beslist.
- 8
Heb je een begroting en een planning, met de tijd voor vergunning en subsidie?
Wat het kost, verschilt per pand: vraag een raming.
jouw samenvatting
jouw antwoorden
- 1dakkapel
- 2aanbouw
- 3doorbraak
- 4vloer eruit
- 5dakramen
- 6dakisolatie
- 7kozijnen
- 8isolatieglas
- 9gevelkleur
- 10zonnepanelen
- 11warmtepomp
- 12keuken, badkamer
- 13trap
- 14schoorsteen
- 15bijgebouw
- 16erfafscheiding
- 17kelder
eerst uitzoeken
eerst uitzoeken: is het pand een rijksmonument?
Deze koperscheck gaat over rijksmonumenten. Zoek het adres op in het Rijksmonumentenregister van de RCE. Staat het pand er niet in, dan kan het een gemeentelijk monument zijn of in een beschermd stads- of dorpsgezicht liggen. Daarvoor gelden andere regels, die per gemeente verschillen.
aandachtspunten
- De status staat in het register. Gaat het om een gemeentelijk monument, dan beheert de gemeente de lijst.
- Voor een rijksmonument geldt landelijke regelgeving. Voor andere beschermde panden beslist de gemeente over de regels.
volgende stappen
- Zoek het adres op in het Rijksmonumentenregister.
- Staat het pand er niet in? Vraag de gemeente of het een gemeentelijk monument is of in een beschermd gezicht ligt.
- Vraag de gemeente naar de regels die daarvoor gelden, voordat je een bod doet.
- Lees wat een rijksmonument is op wat is een rijksmonument.
bron: RCE, Rijksmonumentenregister · RCE, Leeswijzer Monumentenregister · Rijksoverheid, Heb ik een vergunning nodig voor verbouwing of restauratie van een monument?
eerst uitzoeken
eerst uitzoeken: de staat van onderhoud
Eigenaren van een rijksmonument hebben een instandhoudingsplicht: noodzakelijk onderhoud mag niet achterwege blijven. Weet daarom voor je koopt in wat voor staat het pand verkeert. Zonder rapport koop je op vertrouwen.
aandachtspunten
- Monumentenwacht doet periodieke bouwkundige inspecties en geeft onafhankelijk onderhoudsadvies. Elke provincie heeft een eigen Monumentenwacht.
- Een bouwkundige keuring door een deskundige is een tweede mogelijkheid.
volgende stappen
- Vraag de verkoper om bestaande inspectie- en onderhoudsrapporten, zoals een rapport van Monumentenwacht.
- Vraag bij Monumentenwacht in de provincie hoe een inspectie werkt.
- Lees wat de instandhoudingsplicht inhoudt op onderhoud.
bron: Monumentenwacht Nederland · RCE, Wat moet ik weten als rijksmonumenteigenaar · RCE, Instandhoudingsplicht rijksmonumenten: een handreiking voor gemeenten (versie 2025)
risico
risico: gebreken in het pand
Zijn er gebreken of is er onderhoud blijven liggen, dan is dat straks jouw zaak als eigenaar. Voor eigenaren geldt de instandhoudingsplicht. De gemeente kan je daarop aanspreken en in het uiterste geval handhaven. Herstel dat verder gaat dan gewoon onderhoud kan zelf een vergunning vragen.
aandachtspunten
- Wat herstel kost, hangt af van het pand. Vraag een raming van een deskundige.
- Subsidie komt achteraf en dekt hooguit een deel. Woonhuissubsidie is maximaal 38% en geldt voor kosten uit het voorgaande kalenderjaar.
- Vraag aan de verkoper en de gemeente of er al een handhavingstraject loopt.
volgende stappen
- Laat een deskundige het herstel begroten, voordat je een bod doet.
- Lees op financieel wat een regeling wel en niet dekt.
- Zoek uit of het herstel een vergunning vraagt in de mag ik…?.
bron: RCE, Wat moet ik weten als rijksmonumenteigenaar · RCE, Instandhoudingsplicht rijksmonumenten: een handreiking voor gemeenten (versie 2025) · RCE, Hoeveel subsidie kan ik aanvragen · IPLO, Rijksregels rijksmonumentenactiviteit
eerst uitzoeken
eerst uitzoeken: wat beschermd is en wat de waarde is
De omschrijving in het register helpt vooral bij het herkennen van het rijksmonument. Bij een gebouwd monument is het hele pand beschermd, van buiten en van binnen. Een lange omschrijving vat de monumentale waarden samen, zonder volledig te zijn. Bouwhistorisch onderzoek geeft meer inzicht.
aandachtspunten
- De RCE raadt aan om bij een lange omschrijving verder onderzoek te doen.
- De gemeente kan bouwhistorisch onderzoek verplicht stellen bij de vergunningaanvraag. Ontbreekt het, dan kan de aanvraag niet-ontvankelijk zijn of vertraging oplopen.
volgende stappen
- Lees de omschrijving in het register en de leeswijzer.
- Vraag de verkoper of er bouwhistorisch onderzoek van het pand is.
- Lees op bouwhistorie wat het onderzoek inhoudt en wanneer het nodig is.
bron: RCE, Leeswijzer Monumentenregister · RCE, Bouwhistorie: nut en noodzaak · RCE, Bouwhistorie · RCE, Rijksmonumentenregister
eerst uitzoeken
eerst uitzoeken: financiering en regelingen
Zonder zicht op financiering weet je niet wat je kunt dragen. Regelingen hebben eigen voorwaarden, aanvraagperioden en maxima, en ze veranderen. Subsidie komt meestal achteraf.
aandachtspunten
- Woonhuissubsidie: maximaal 38%, aanvragen van 1 maart tot en met 30 april, voor kosten uit het voorgaande kalenderjaar.
- Sim is bedoeld voor eigenaren die niet onder de woonhuisregeling vallen. Verduurzaming is in beginsel niet subsidiabel.
- Het Restauratiefonds heeft leningen. De actuele rente staat bij het fonds.
volgende stappen
- Lees het overzicht op financieel.
- Controleer de voorwaarden en data op de pagina van de uitvoerder.
- Vraag een financieel adviseur wat je kunt dragen.
bron: RCE, Woonhuissubsidie aanvragen · RCE, Hoeveel subsidie kan ik aanvragen · RCE, Wijzigingen Subsidieregeling instandhouding monumenten 2025 · Restauratiefonds, Duurzame Monumenten-Lening · Restauratiefonds, Rentetarieven particuliere producten · Belastingdienst, Aftrek onderhoudskosten voor een rijksmonumentenpand (Fiscale informatie 2019)
risico
risico: rekenen op fiscale aftrek van onderhoudskosten
De fiscale aftrek van onderhoudskosten voor een rijksmonumentenpand is vervallen per 1 januari 2019. Wie daar nog op rekent, rekent mis. Er is een subsidieregeling voor in de plaats gekomen.
aandachtspunten
- Neem de aftrek niet mee in je berekening.
- Bij een landgoed kunnen andere fiscale voordelen gelden onder de Natuurschoonwet 1928. Controleer dat bij RVO.
volgende stappen
- Lees op financieel wat er in de plaats is gekomen.
- Laat je rekenmodel nalopen door een financieel adviseur.
bron: Belastingdienst, Aftrek onderhoudskosten voor een rijksmonumentenpand (Fiscale informatie 2019) · RCE, Hoeveel subsidie kan ik aanvragen · RVO, Natuurschoonwet 1928
eerst uitzoeken
eerst uitzoeken: of je plan een vergunning nodig heeft
Wijzigen, slopen of verplaatsen van een rijksmonument is een rijksmonumentenactiviteit en vraagt een omgevingsvergunning. Gewoon onderhoud en bepaalde inpandige wijzigingen zijn vergunningvrij. Wat voor jouw plan geldt, zoek je eerst uit.
aandachtspunten
- Normaliter beslist de gemeente binnen 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken. Bij een ingrijpende ingreep geldt de uitgebreide procedure van 6 maanden, eventueel met 6 weken verlenging.
- Bij een ingrijpende ingreep adviseert de RCE. Dat advies is niet bindend. De gemeente beslist.
- Werken zonder vereiste vergunning is een economisch delict. Wacht daarom met werken tot de vergunning er is.
volgende stappen
- Doe de beslisboom bij mag ik…?. Per onderdeel van het pand staat er een kaart.
- Lees op zo vraag je een vergunning aan hoe de aanvraag werkt.
- Overleg vooraf met de erfgoedambtenaar van de gemeente.
bron: IPLO, Rijksregels rijksmonumentenactiviteit · IPLO, Korte en uitgebreide voorbereidingsprocedure · IPLO, Procedure bij een aanvraag omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure · RCE, Advies na een verleende omgevingsvergunning, tijdens toezicht en handhaving · RCE, Veelgestelde vragen Omgevingswet rijksmonumenten
risico
risico: eerdere ingrepen zonder bekende vergunning
Is er in het verleden iets veranderd waarvan je de vergunning niet kent, dan kan dat een overtreding zijn. Werken zonder vereiste vergunning is een economisch delict. De gemeente heeft een beginselplicht om te handhaven, bijvoorbeeld met een bouwstop, een dwangsom of een last onder bestuursdwang.
aandachtspunten
- De gemeente kiest bij een afwijking tussen legaliseren en handhaven. Legaliseren vraagt vaak een aanvraag achteraf.
- Of een eerdere overtreding jou als nieuwe eigenaar raakt, hangt af van het geval. Vraag juridisch advies.
volgende stappen
- Vraag de verkoper om de vergunningen en tekeningen van eerdere verbouwingen.
- Vraag de gemeente naar de vergunninghistorie van het pand.
- Overleg met de gemeente voordat je koopt. Lees ook monumenten in de wet.
bron: RCE, Advies na een verleende omgevingsvergunning, tijdens toezicht en handhaving · IPLO, Rijksregels rijksmonumentenactiviteit · RCE, Instandhoudingsplicht rijksmonumenten: een handreiking voor gemeenten (versie 2025)
eerst uitzoeken
eerst uitzoeken: kosten en tijd
Maak voor je koopt een overzicht van wat het pand kost: aankoop, herstel, verbouwing en de tijd voor vergunning en subsidie. Bedragen volgen hier niet: ze verschillen per pand.
aandachtspunten
- Een vergunning kost tijd: normaliter 8 weken, bij de uitgebreide procedure 6 maanden. Beide termijnen zijn eenmalig te verlengen met 6 weken.
- Subsidie komt achteraf. Bij woonhuissubsidie is een inspectierapport verplicht bij kosten boven € 70.000.
- Sinds 29 mei 2026 is een energielabel verplicht bij de verkoop van een beschermd monument.
volgende stappen
- Vraag aannemers en adviseurs die verstand van monumenten hebben om een raming.
- Reken de kosten door met de regelingen op financieel.
- Plan de vergunning en de aanvraag van subsidie vooraf in.
bron: IPLO, Korte en uitgebreide voorbereidingsprocedure · IPLO, Procedure bij een aanvraag omgevingsvergunning met de uitgebreide procedure · RCE, Hoeveel subsidie kan ik aanvragen · RCE, Energielabelplicht voor monumenten: vraag en antwoord (bijgewerkt 28 mei 2026)
klaar om verder te gaan
klaar om verder te gaan
Op basis van je antwoorden heb je de belangrijkste punten gecontroleerd. Dat is een eerste richting en geen garantie voor een goede koop. Overleg je plan vooraf met de gemeente.
aandachtspunten
- Sinds 29 mei 2026 is een energielabel verplicht bij de verkoop van een beschermd monument.
- Als eigenaar heb je een instandhoudingsplicht. Begin niet aan werk dat een vergunning vraagt, voordat die er is.
volgende stappen
- Bespreek je plan met de erfgoedambtenaar van de gemeente.
- Laat je koopbeslissing nalopen door een deskundige, bijvoorbeeld een bouwkundige die verstand van monumenten heeft.
- Als zachte volgende stap: bekijk het aanbod hieronder.
bron: RCE, Wat moet ik weten als rijksmonumenteigenaar · RCE, Energielabelplicht voor monumenten: vraag en antwoord (bijgewerkt 28 mei 2026) · RCE, Instandhoudingsplicht rijksmonumenten: een handreiking voor gemeenten (versie 2025) · IPLO, Rijksregels rijksmonumentenactiviteit
bij je plan: bewonen, verbouwen, verduurzamen, herbestemmen of splitsen
bewonen zoals het is
Gewoon wonen en onderhouden. Noodzakelijk gewoon onderhoud, met dezelfde detaillering, profilering, vormgeving, materialen en kleur, is vergunningvrij. Elke wijziging van het uiterlijk vraagt eerst overleg met de gemeente.
Meer: onderhoud
bron: Besluit activiteiten leefomgeving (BWBR0041330), wetten.overheid.nl · RCE, Wat moet ik weten als rijksmonumenteigenaar
verbouwen of uitbreiden
Wijzigen, slopen of verplaatsen is een rijksmonumentenactiviteit: je vraagt een omgevingsvergunning aan. De gemeente toetst aan het belang van de monumentenzorg. Weten wat er waardevol is, helpt bij je plan.
Meer: vergunning aanvragen · bouwhistorie
bron: Besluit kwaliteit leefomgeving, artikel 8.80 (beoordelingsregels rijksmonumentenactiviteit) · IPLO, Rijksregels rijksmonumentenactiviteit
verduurzamen
Verduurzamen kan met maatwerk. Raakt een maatregel het monument, dan is een omgevingsvergunning nodig. De RCE heeft een afwegingskader. Sim en woonhuissubsidie dekken verduurzaming in beginsel niet.
Meer: verduurzamen · financieel
bron: RCE, Afwegingskader verduurzamen monumenten (2023) · RCE, Wijzigingen Subsidieregeling instandhouding monumenten 2025 · RCE, Woonhuissubsidie aanvragen
herbestemmen
Een nieuwe functie raakt het gebouw en vraagt overleg met de gemeente vooraf. Heeft de verandering ingrijpende gevolgen voor de monumentale waarden, dan is RCE-advies verplicht en volgt de uitgebreide procedure.
Meer: restaureren tot transformeren
bron: RCE, Omgevingsvergunning en advies herbestemming · RCE, Herbestemmingssubsidie aanvragen
splitsen
Splitsen is een ingrijpende gebruiksverandering. Raakt het de monumentale waarden ingrijpend, dan is RCE-advies verplicht en volgt de uitgebreide procedure. Wat een splitsing privaatrechtelijk vraagt, hoor je van de notaris.
bij een landgoed of buitenplaats
Landgoedeigenaren kunnen fiscale voordelen krijgen als het landgoed is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW). Ook bij het kopen of erven van een landgoed zijn er voordelen. Daar staan voorwaarden tegenover: het landgoed moet bijvoorbeeld 25 jaar lang een landgoed blijven. Een verandering in eigendom, percelen of gebouwen geef je door aan RVO.
Vraag de verkoper of het landgoed is gerangschikt. Of de voordelen voor jou gelden, hangt af van de situatie: vraag het je adviseur.
bron: RVO, Natuurschoonwet 1928 · RVO, Rangschikking als landgoed: fiscale faciliteiten (brochure, 2024)
onderdelen van deze koperscheck staan elders
mag ik…? (vergunning per onderdeel) · vergunning aanvragen · financieel · onderhoud · bouwhistorie · vragen en antwoorden
als je verder wilt kijken
Bekijk het aanbod rijksmonumenten te koop.
disclaimer. Deze samenvatting is een eerste richting en geen juridisch advies. De informatie is algemeen en zonder garantie; er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Regels verschillen per gemeente en per monument: overleg vooraf met de gemeente en/of de RCE. lees de volledige disclaimer
Deze beslisboom is een eerste richting en geen taxatie of juridisch advies; zie de disclaimer. Vergunningen per onderdeel staan op mag ik…?, regelingen op financieel.
veelgestelde vragen
Hoe weet ik of een pand een rijksmonument is?
Zoek het adres op in het Rijksmonumentenregister van de RCE. Staat het pand er niet in, dan kan het een gemeentelijk monument zijn of in een beschermd stads- of dorpsgezicht liggen. Daarvoor gelden andere regels, die per gemeente verschillen.
bron: RCE, Rijksmonumentenregister · RCE, Leeswijzer Monumentenregister
Wat betekent de instandhoudingsplicht als ik een rijksmonument koop?
Eigenaren van een rijksmonument hebben een instandhoudingsplicht: noodzakelijk onderhoud mag niet achterwege blijven. Gebreken zijn straks jouw zaak als eigenaar. De gemeente kan je daarop aanspreken en in het uiterste geval handhaven.
bron: RCE, Wat moet ik weten als rijksmonumenteigenaar · RCE, Instandhoudingsplicht rijksmonumenten: een handreiking voor gemeenten (versie 2025)
Hoe weet ik in welke staat een rijksmonument is?
Vraag de verkoper om bestaande inspectie- en onderhoudsrapporten, zoals een rapport van Monumentenwacht. Een bouwkundige keuring door een deskundige is een tweede mogelijkheid.
bron: Monumentenwacht Nederland · RCE, Wat moet ik weten als rijksmonumenteigenaar
hulp bij de aankoop?
Loop je tegen een vraag aan die de koperscheck niet beantwoordt? redres. begeleidt kopers van rijksmonumenten, van de eerste bezichtiging tot de overdracht.